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訳あり物件を買って稼ぐノウハウ 再建築不可物件編 (3)

再建築不可物件には、売却という出口を見つけることが難しいということを前回申し上げました。

今回の話で私が申し上げたいのは、再建築不可物件は一般的に出口が見つかりにくいの長期保有を前提に投資戦略で考えてほしいということなんです。

長期保有をするということは、その物件の利回りばかりにとらわれず、遠い将来までのリフォームを費用も投資戦略として熟考しなければなりません。

簡単な例から考えてみましょう。




1、物件価格1000万円 築10年 賃料10万円 表面利回り10% 30年保有 キャッシュフロー3600万円 概算総修繕費用 1000万円  キャッシュフロー3600万円-1000万円=2600万円


2、物件価格500万円 築10年 賃料10万円 表面利回り20% 30年保有 キャッシュフロー3600万円 概算総修繕費用 1000万円 キャッシュフロー3600万円-1000万円=2600万円




何なんだ、このお粗末な計算式はと思われた方も多いでしょう(汗)。確かに本当に単純な話だとは思います、私も・・・

ただこの計算式でポイントになるのが、物件を長期保有することが前提ですから大規模なリフォーム費用を計算に入れておかなければならないということです。

修繕費用が1000万円掛ることを前提にすると、利回りに10%という大きな開きがあったとしても両物件の賃料が同じ10万円なら30年後のキャッシュフローは五分になります。

修繕費用は、賃料のように地域によって価格差がなく、どこでもほとんど一緒です。(工務店によっては違いますが・・・)

要するに30年後の収益はまったく一緒なんです(汗)

当たり前じゃねぇかという感じですが、これが大規模なリフォームを行わないで5年保有して売却できたとしたら、利回り20%の物件2の方が圧倒的に有利です。

それと、あくまでも一般的な傾向ですが、高利回りを叩きだす物件は地方の入居者が付きづらい物件である場合が多いです。

というわけで再建築不可物件のような場合は、多少利回りが低くても入居者が付きやすい物件1のような高い賃料が取れる人気エリアのほうが有利なわけです。

考え方としては、賃料の低いワンルームマンションだと退去リフォーム費用によって深刻なキャッシュフローの悪化を招いてしまうのと同様です。

このことを見逃している個人投資家の方はけっこう多いんですよ。

地方のワンルームマンションは手頃な値段の物件が多く、地方中核都市の駅近物件なら賃貸需要も底堅いから大丈夫という考え方はこの点で非常に危ないです。

ワンルームマンションはファミリー向けのマンションよりも退去率が高いですから・・・

つまり、通常の出口のある物件ならば地方の高利回り物件を狙うという戦法も有効な場合がありますが、再建築不可物件のように長期間に及ぶ運用を前提にした物件の場合は、利回りも大事ですが、何十年後の修繕費用も入念に計算しておかければなりません。。

非常に単純な理屈ですので、儲けるノウハウとまでは言えませんね(汗)。すみません・・・

ただ、再建築不可能物件の場合は、市場相場の5割近い値段で手に入る場合もありますので、ちょっと地方まで下れば予想表面利回り30%というような物件もあります。

それが競売になれば、予想表面利回り50%超えという一見魅力的な物件すらごく稀にあります。

今まで話してきた理屈はかなり単純なことなのですが、上記のような高利回り物件に惑わされることなく、長期保有を前提とした運用計画を練ってほしいということです。

もし魅力的な再建築不可物件を見つけることがありましたら、この単純な理屈をフィルターとして購入を考えて頂ければと思います。




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2件のコメント »

  1. コメント by ヤリ手ジジイ — 2010年9月13日

    ご訪問ありがとうございました。

    私のくだらないブログよりも、ためになりそうなことが
    書いてありますね。
    人と違う視点を持つということは、非常に重要で
    その考え方が宝になると思ってます。
    素敵です。素敵すぎます。
    ポチっとしましたので、お互いに頑張りましょうね!
    また遊びに来て下さい。

  2. コメント by admin — 2010年9月14日

    ヤリ手ジジイ様

    ご訪問ありがとうございます。

    またブログに行かせて頂きます!!

    こちらこそ、応援します^^

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プロフィール

個人不動産屋

よしお




不動産業に身を置く現役のサラリーマン。

本業の傍ら、本年度より個人事業主として開業し、某不動産業者から競売物件の仕入れ・売却業務を請け負っている。

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